רשות מקרקעי ישראל
שמאי מקרקעין רשות מקרקעי ישראל
רשות מקרקעי ישראל
הרשות פועלת החל מ-1 במרץ 2013 מכוח חוק רשות מקרקעי ישראל ומנהלת את קרקעות המדינה בישראל וביניהן קרקעות רשות הפיתוח קק"ל ומדינה ישראל. הרשות היא ממשיכת דרכו של מינהל מקרקעי ישראל, שהוקם למטרה זו בשנת 1960 ואשר ניהל את קרקעות המדינה מכוח חוק מינהל מקרקעי ישראל-תש"ך 1960.
בניהול רשות מקרקעי ישראל מופקדים כ- 92% משטחי מדינה ישראל.
תפקידי רשות מקרקעי ישראל הינה לנהל את קרקעות המדינה, לייצר עתודות קרקע בבעלות ציבורית למטרות לאומיות, שיווק קרקעות והקצאתן לייעודים שונים, טיפול בחוכרים ומשתכנים וביצוע פיקוח ושמירה על הקרקעות בניהולה.
רשות מקרקעי ישראל מתחלקת לשלושה מגזרים:
המגזר העירוני
המגזר החקלאי
המגזר הציבורי
התשלומים השונים לרשות מקרקעי ישראל נקבעים בהתאם להחלטות הנהלה, נהלים, הוראות אגף והחלטות מועצת מקרקעי ישראל
מהם סוגי התשלומים לרשות מקרקעי ישראל:
ככלל דמי השימוש השנתיים ברשות מקרקעי ישראל הינם 5% משווי הקרקע בגין שימוש חוקי אשר אושר ע"י רמי ו- 6% עבור שימוש שאינו חוקי או לא אושר ע"י רשות מקרקעי ישראל.
דמי חכירה:
דמי חכירה שנתיים (שכירות): המשולמים לרשות מקרקעי ישראל על בסיס שנתי למשך 49 שנה. התשלום נגזר מההפרש בין דמי החכירה הראשוניים ששולמו לרשות מקרקעי ישראל בעת רכישת הזכיות/ יום אישור העסקה(שיעור הדח"ר נע בין 0-91%) לבין היתרה הבלתי משולמת. סוג זה של תשלום הולך ונעלם עם הזמן, שכן רשות מקרקעי ישראל מעודדת מעבר לחכירה מהוונת, חכירה שהתמורה בעדה משומת מראש לכל התקופה.
דמי היוון : דמי חכירה המשולמים מראש לכל תקופת החכירה, לרוב 49 או 98 שנה. דמי ההיוון עומדים על 91% משווי הנכס בבעלות וללא פיתוח ומע"מ.
יובל חכירה: חידוש תקופת החכירה ל -49 שנים נוספות ממועד סיום תקופת החכירה המקורית.
יובל מוקדם: חידוש תקופת החכירה ל- 49 שנים, אם נותרו פחות מ- 8 שנים לסיום תקופת החכירה המקורית (התקופה החדשה תחל מיום התשלום לחידוש).
בבניה צמודת קרקע: חוכר מהוון שתקופת החכירה הראשונה שלו הסתיימה לפני 08/02/2010 ישלם 5.5% מערך הקרקע העדכני על מנת להוון לתקופה נוספת בת 49 שנים.
חוכר מהוון אשר תקופת החכירה הראשונה שלו הסתיימה לאחר 08/02/20210 זכאי להצטרף למסלול הקניית בעלות, ללא תשלום דמי היוון בגין תקופת החכירה הנוספת.
מהם דמי הסכמה?
דמי הסכמה הינו תשלום הנדרש על ידי רשות מקרקעי ישראל בעת מכירת נכס לא מהוון, עבור הסכמתה להעברת זכויות בקרקע השייכת לרשות מקרקעי ישראל
כאשר נחתם הסכם מכר ומבקשים את חתימת רשות מקרקעי ישראל והסכמתה בדבר העברת הזכויות, שמאי מקרקעין מטעם רשות מקרקעי ישראל יעריך את שווי הנכס ועל פי חוות דעתו תוציא רשות מקרקעי ישראל למוכר הנכס את דרישת תשלום דמי ההסכמה. תשלום דמי ההסכמה הוא תנאי להסכמת רשות מקרקעי ישראל להעברת הזכויות. גובה דמי ההסכמה משתנה בהתאם לסוג הנכס, מיקומו, השימושים בו וכו'.
חישוב דמי ההסכמה לרשות מקרקעי ישראל:
גובה דמי ההסכמה נגזר מעליית שווי הקרקע מיום רכישת הזכויות בקרקע ועד ליום מכירתן. ושיעור התשלום מחושב לפי שליש מעליית שווי הקרקע בלבד, ללא פיתוח וללא מע"מ.
חישוב דמי ההסכמה הינו מכפלת ההפרש בין ערך הקרקע נכון להיום בהתאם לזכויות שהוקנו בחוזה החכירה המקורי לרבות תוספות בניה לבין ערך הקרקע נכון ליום רכישת הזכויות בהתאם לזכויות שהוקנו לרבות תוספות בנייה פי -1/3 מכפלת היתרה בלתי משולמת במדויק.
הפחתת תשלום דמי הסכמה:
היות ודמי ההסכמה מחושבים על פי מספר משתנים התלויים במרכיבי הנכס הספציפי, מיקומו ייעודו ותכונות רבות נוספות. לא מעט אנו נתקלים בדרישת תשלום גבוהה ומופרזת, שמאי מקרקעין אשר מתמחה בעבודה מול רשות מקרקעי ישראל יכול להגיש עבורכם השגה תוך 60 יום מיום קבלת דרישת התשלום.
החלטה בהשגה תינתן תוך 45 יום.
חשוב לדעת עומדת הזכות להגיש השגה על חוות דעתו של שמאי המקרקעין מצד רשות מקרקעי ישראל, ולנסות להביא להפחתת דמי ההסכמה.
דמי היתר:
דמי היתר הינם דמי חכירה שנתיים מהוונים עבור זכויות חכירה לבנייה נוספת בקרקע, אשר בגינן לא שולמה לרשות מקרקעי ישראל תמורה בעבר(קיימות הנחות בתשלום בהתאם לפרק מדיניות ההנחות).
קיימים שלושה סוגים של דמי היתר:
תוספת בנייה: תוספת שטח למבנה קיים המשמש למטרת החכירה המקורית ו /או הקמת יח"ד נוספת.
שינוי ניצול וייעוד: שימוש במגרש למטרה ו/או יעוד השונים מהמוגדר בחוזה החכירה או לחלופין בניה נוספת החורגת מתוספת בנייה.
פיצול מגרש: חלוקת מגרש המוחכר על פי חוזה חכירה לשני מגרשים או יותר באופן המאפשר לבנות על המגרשים שנוצרו מספר יח"ד גדול יותר או מספר מבנים אחרים גדול יותר מכפי שהותר על פי חוזה החכירה.
תוספת בנייה בבנייה צמודת קרקע: לא תתווסף יותר מיח"ד אחת.
הרשות תתנה את הטיפול בבקשה בהיוון הזכויות.
הרשות מקנה פטור מדמי היתר עבור תוספת בנייה עד לשטח של 160 מ"ר ברוטו ליח"ד אחת. בגין ייתרת הזכויות שמעבר ל-160 מ"ר ברוטו תגבה רשות מקרקעי ישראל דמי היתר 31% מערך התוספת.
תוספת בנייה בתעסוקה במסגרת הרחבת המבנה ובלבד כי לא יגדלו אחוזי הבנייה בחוזה החכירה מעל לפי שניים.
בחוזה חכירה מהוון דמי ההיתר בשיעור 31% מערך התוספת. בחכירה לא מהוונת דמי ההיתר יהיו בשיעור 25% מערך התוספת ודמי החכירה השנתיים יעודכנו בהתאם לתוספת הבנייה נכון לשווי המגרש ליום הבקשה בתשלום של 1% לדמי חכירה ראשוניים גבוהים או 3% לדמי חכירה ראשוניים נמוכים.
שינוי ניצול וייעוד:
תשלום עבור שימוש בקרקע למטרה או שימוש השונים מאלה שנקבעו בחוזה החכירה או לבניה נוספת שאיננה בגדר "תוספת בניה למבנה קיים". למשל, קרקע שלפי חוזה החכירה עם רשות מקרקעי ישראל מיועדת ליח"ד אחת בבניה צמודת קרקע וכיום לפי תבע חדשה ניתן לבנות בנין מגורים בן כמה קומות או קרקע בייעוד חקלאי אשר שונה ייעודה לבניה למגורים.
עבור שינוי ייעוד במגורים הרשות תגבה 31% מההפרש בין חוזה החכירה למצב החדש בכל אזורי הארץ כולל עדיפות לאומית וקו עימות
עבור שינוי ייעוד בתעסוקה הרשות תגבה 31% בין ההפרש בין חוזה החכירה למצב החדש בכל אזורי הארץ.
בשינוי ניצול במגורים מעל תוספת של יח"ד אחת ובתעסוקה הרשות תגבה דמי היתר ע"פ הנוסחה הבאה:
((מצב חדש-(מצב קודם * (שיעור הדח"ר)) *1/3= דמי היתר.
כאשר נמצאים בחוזה פיתוח ונדרשים לשלם דמי היתר עבור פוטנציאל שלא נכלל בהסכם או תוספת בנייה או יחידות דיור נחויב בתשלום של .91%
פיצול מגרש:
תשלום עבור חלוקת מגרש אחד עם חוזה חכירה אחד לשני מגרשים או יותר בצורה שמאפשרת לבנות על המגרשים החדשים שנוצרו מספר יחידות דיור גדול יותר או שטח בניה גדול יותר, מכפי שניתן היה לפי חוזה החכירה המקורי.
דמי ההיתר עבור פיצול מגרש הינו 31% משווי המגרש החדש.
הערה: חוכר המבקש למצות את זכויותיו, על פי החוזה הפרטני, לא יהיה זכאי להטבות המעוגנות בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל שנקבעו לאחר מועד תחילת החכירה. בעת עריכת תחשיב דמי ההיתר ייערך גם תחשיב הקניית בעלות בהתאם לפרק משנה 5.1 בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל בנושא העברת בעלות במקרקעי ישראל ובהתאם לנוהל הקניית בעלות. שתי החלופות ישלחו ללקוח. הקניית בעלות/שדרוג זכות חכירה ללא תמורה או בתמורה ששולמה, מקנה פטור מתשלום דמי היתר.
צריכים יעוץ/ חוות דעת/ שמאות
בנושאי רשות מקרקעי ישראל
054-9197002