Acerca de

שמאי מקרקאין ירידת ערך 197

תביעת פיצויים לירידת ערך לפי סעיף 197

שמאות ישראל לוגו אקספרס.png

תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה

סעיף 197 לחוק התכנון והבניה קובע את חובת ועדה מקומית לתכנון ובנייה לפצות בעלי מקרקעין הנמצאים בתחום תוכנית העוברת שינוי או גובלים עמה, בגלל השינוי בתוכנית. מימון הפיצויים מגיע בעיקרו מהיטל השבחה הנגבה מבעלי מקרקעין שערך המקרקעין שלהם עולה בגלל השינוי בתוכנית. במשך שנים, נהגה בישראל פרקטיקה על פיה יזמים נדרשו לתת לוועדה המקומית כתב שיפוי כתנאי לאישור שינוי תוכנית שהם הציעו. בסופו של דבר נוהל זו עוגן בחוק ב-2017 בסעיף 197א לחוק התכנון והבניה.

סעיף 197 קובע: "נפגעו על ידי תוכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עמה, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם, זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200."

סעיף 200 קובע(פטור מתשלום פיצויים): "לא יראו קרקע כנפגעת אם נפגעה על ידי הוראה שבתוכנית הנמנית עם אחת ההוראות המפורטות להלן ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים:

  •      שינוי בתחום אזורים ובתנאי השימוש בקרקע שבהם.

  •      קביעת המרווח מסביב לבניינים וביניהם.

  •      הגבלת מספר הבניינים בשטח מסוים.

  •      הסדרת אתריהם של בניינים, גדלם, גובהם, תכנון צורתם או מראם החיצוני.

  •      איסור הבניה או הגבלתה, לצמיתות או לשעה, במקום שהקמת בניינים על הקרקע עלולה, בגלל         מקומה או טיבה, להביא לידי סכנת שיטפון, סחף קרקע, סכנה לבריאות או סכנת נפשות או לידי       הוצאה יתירה של כספי ציבור להתקנת דרכים או ביבים, להספקת מים או לשירותים ציבוריים            אחרים.

  •      איסור השימוש בקרקע או הגבלתו שלא בדרך איסור בניה או הגבלתה, כשהשימוש עלול להביא         לידי סכנה לבריאות, סכנת נפשות או פגיעה רצינית אחרת לרעת הסביבה.

  •      הגבלת דרכי השימוש בבניינים.

  •      קביעת קו במקביל לדרך, שמעבר לו לא יבלוט שום בנין;

  •      חיוב להתקין על יד בנין המיועד לעסק, למלאכה או לתעשייה מקום לטעינת כלי רכב, פריקתם           וציודם בדלק, הכל כדי למנוע חסימת דרך לתעבורה;

  •      חיוב להתקין בבניין המיועד לעסק, למלאכה או לתעשייה, למגורים, לבית לינה או לשימוש על ידי       הציבור, או על יד בנין כאמור, מקום לחניית כלי רכב, למקלט או למחסה בפני התקפה אווירית;

  •      הוראה בתוכנית שחל עליה סעיף 81."

 

חובת הפיצוי:

נוסח הסעיף חל הן על נזקים ישירים שעשויים להיגרם לבעלי מקרקעין בשל פעילות של רשויות התכנון, כגון הפחתת הערך של המקרקעין עקב שינוי הנורמות המשפטיות החלות עליהם בתוכנית (למשל על ידי הפחתת אחוזי הבנייה הניתנים לניצול ביחס למקרקעין), והן על נזקים עקיפים יותר של פגיעה שאינה נגרמת על ידי התוכנית עצמה, אלא נובעת מתחולת התוכנית על מקרקעין סמוכים."

חובת הפיצוי חלה על הוועדה המקומית גם לגבי תוכניות שאושרו על ידי הוועדה המחוזית או הוועדה הארצית, בניגוד לעמדתה של הוועדה המקומית, בגלל שהכנסות היטל השבחה מגיעות לידיה.

סכום הפיצוי הינו 100% מהפגיעה, ואין לקזז השבחה שארעה עקב אישורה של תכנית משביחה מסכום הפיצויים וזאת לפי ע"א 6826/93     מתאריך  13/04/1997 "הועדה המקומית לתכנון ולבניה נגד דב חייט".

רשאים לתבוע כל בעלי זכויות במקרקעין קניינית או חוזית, דייר מוגן, ובעל זכויות חוזה פיתוח.

סוגי הפגיעות הקיימות:

פגיעה בתחום תכנית: מהווה פגיעה ישירה אשר נגרמה בפועל מאישורה של תכנית במקום הספציפי אשר גורם לירידת ערך המקרקעין.

מקרקעין גובלים : מקרקעין אשר נפגעים כתוצאה מאישורה של תכנית במקרקעין הגובל עמם(השקה פיזית).

יש להדגיש כי הפסיקה הבעיה את התייחסות למושג הגבול("גובל") וע"פ פסק-דינו של בית המשפט העליון בעע"ם 2775/01 בעניין ויטנר, שהתייחס לערעורים על פסקי דין רבים של בתי המשפט המחוזיים, שהמתינו בציפייה להבהרת בית המשפט העליון בעניין זה. בעניין ויטנר, פסק דין נרחב שניתן על-ידי השופטת דורית בייניש, נקבע, כי ככלל גוברת הפרשנות הדווקנית לפיה על מנת לעמוד בקריטריון הנ"ל יש צורך בגבילות ממש (השקה פיזית) בין המקרקעין הפוגעים למקרקעין הנפגעים, אולם בית המשפט העליון הוסיף כי עדיין קיימים שני חריגים מצומצמים לכלל הנ"ל, והם: כאשר ההשקה מופרעת על-ידי שטח פתוח צר,(בד"כ מטרים ספורים), או חציצה על-ידי כביש שכונתי צר.

תביעות לפיצויים לפי סעיף 197 ניתן להגיש עד 3 שנים מיום תחילת תוקפה של תכנית המהווה 15 יום מיום פרסום ברשומות(האחרון מבינהם).

במידה וקיימות מספר תכניות פוגעות נוספות 3 שנים מפרסומה של התכנית האחרונה(+15 יום).

פגיעה כלכלית/כספית: למרות שהפגיעה במקרקעין צריכה להיות גובלת(משיקה) או בתחום תכנית פוגעת קובע בית המשפט ע"פ ע"א 650/83 - הועדה המקומית לתכנון ולבניה נ' מלאכי קורן ו עע"ם  10549/02 ו- בר"ם  10510/02 הועדה המקומית תכנון ובניה חדרה נגד  יוסף כהן, יוסף כהן שומרון סוכנויות בע"מ, מדינת ישראל - משרד התשתיות הלאומיות.                                        

(בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה ב-עמ"נ 423/01 מיום 5.11.2002 שניתן על ידי כב' השופטת ר' חפרי-וינוגרדוב).

אשר דנו בנזק כלכלי שנגרם לתחנת דלק עקב כתוצאה מיישום ההליכים התכנוניים לפיה הוקם מדרום לכיכר, ממזרח לתחנת הדלק, קיר תומך המונע התחברות מדרך 32 לכביש 65, באופן שדרך 32 הפכה לדרך ללא מוצא. לא ניתן עוד לעבור מדרך 32 לכביש 65. הקיר התומך הוקם בקצה המזרחי של דרך 32 כקילומטר מהמקרקעין וכך נחסמה למעשה הגישה לתחנת הדלק ממזרח; הכניסה והיציאה אליה אפשריים מכיוון כביש 65 רק ממערב שאמור להבנות כתוצאה מפעילות תכנונית ואישורן של תכניות ואשר גרם להפחתת מספר הכניסות לתחנה עקב אי שימוש בכביש הישן הסמוך לתחנת התדלוק.

ביהמ"ש קבע כי לא יינתן פיצוי כספי על ירידה בהכנסות מכיוון שלא הייתה קיימת פגיעה במקרקעין ולא השתנו תכונות המקרקעין וכי ניתן להנות מתחנת הדלק הנאה מלאה. ע"פ ביהמ"ש פיצוי כספי בתיק זה יגרום לבלבול בכל הנוגע לפיצויים כספיים עקב סעיף 197 בהסתמך על פס"ד וינטר, פס"ד בר"ם 5514/06 מאיר רוטמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה מיום 17.10.06).

מהו התהליך:

(א)  הוגשה תביעה לפי סעיף 197, תודיע הועדה המקומית לכל מי שעלול לשאת בתשלום הפיצויים נושא התביעה, כולם או חלקם, בין על פי דין ובין על פי הסכם עם הוועדה המקומית או עם המדינה (בפרק זה – המשיב) על הגשתה ותתן לו הזדמנות להשמיע טענותיו.

 (ב)  הועדה המקומית תדון בתביעה ותחליט, בתוך תשעים ימים מיום הגשת התביעה, אם לקבלה או לדחותה, ואם החליטה לקבלה – מהו הסכום המוצע כפיצויים.

 (ג)   הועדה המקומית תודיע לתובע ולמשיב, את החלטתה, ואם החליטה לקבל את התביעה – את הסכום המוצע כפיצויים והנימוקים לכך; הסתמכה הוועדה המקומית בהחלטתה על שומה, תצרף להודעתה גם את אותה שומה.

 (ד)  החליטה הועדה המקומית לדחות את התביעה, כולה או חלקה, או החליטה כי בנסיבות העניין אין זה מן הצדק לשלם פיצויים עקב הוראות סעיף 200, רשאי התובע או המשיב, לערור בפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה תוך 45 ימים מיום המצאת החלטת הועדה המקומית כאמור בסעיף קטן (ב); יושב ראש ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה רשאי להאריך את התקופה האמורה מטעמים מיוחדים שיירשמו.

במקרה בו התכנית הפוגעת גם מפקיעה הפיצוי יחולק לשניים:

פיצוי בגין ירידת ערך לפי סעיף 197

פיצוי הפקעה ע"פ החוק המפקיע

פיצוי זה נקרא פיצוי דו שלבי והוא מבוסס על "הלכת חממי ע"א 474/83 הועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון נ' חממי"

השלב הראשון הינו ירידת ערך בעקבות אישור תכנית  לשינוי יעוד השטח המיועד להפקעה .

השלב השני הינו תשלום פיצויי הפקעה (באים חלים כמובן) לאחר ביצוע ההפקעה בפועל.

 

התניית הליכי תכנון ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

בסמכות הוועדה המקומית לדרוש הפקדת שיפוי בכתב כתנאי להפקדת תכנית וכתנאי למתן היתר בניה.

 

מאמר זה נכתב ע"י ישראל אמסלם – שמאי מקרקעין וכלכלן.

תיקון 84 לחוק התכנון והבניה